【緊急解説】令和8年度税制改正大綱の全貌と節税封じに勝つ「5つの防衛策」
令和7年12月19日に発表された「令和8年度税制改正大綱」において、1棟賃貸不動産や不動産小口化商品の評価方法に厳しい改正案が盛り込まれました。本日は、今回の改正内容を紐解きながら、皆様の資産価値を守り抜くための具体的な秘策について、緊急解説します。
※本稿は「改正案」に基づく解説です。今後の国会審議等で細部が変更される可能性もありますので、あらかじめご了承ください。
■ 賃貸不動産に導入される「5年ルール」
これまで、賃貸不動産は時価の3〜5割程度まで評価を圧縮できるため、相続直前に駆け込みで購入する手法も散見されました。しかし、今回の大綱で「相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産は『通常の取引価額（時価）』で評価する」との制限が設けられました（贈与も同様）。
新ルール適用後は、購入から5年経っていなければ、評価額は購入価格に近い水準（実務上の目安は取得価額等の80%程度）に戻されてしまいます。つまり、直前対策としての節税効果は、せいぜい取得価額等の20%減に抑えられるということです。
■ 不動産小口化商品は「すべて時価評価」
さらに厳しいのが小口化商品です。「取得時期にかかわらず時価評価する」と明記されました。「これから買う商品」だけでなく、現在保有中の商品も、新ルール開始後に相続や贈与が発生すればすべて時価評価です。これまで享受できていた「評価額と時価の差額」によるメリットは、完全に消滅することになります。
■ 節税封じに勝つ「5つの防衛戦略」
改正の裏を返せば、実物不動産は「5年以上保有すれば従来通りの評価減が使える」ということです。今後は、「早期取得・長期保有」が大原則となります。
【重要】なぜ「早期決断」が今まで以上に重要なのか？
今回の改正により、「小口化商品で手軽に節税」という道が閉ざされました。その結果、行き場を失った投資マネーが、「5年経てば節税できる実物不動産（1棟マンション等）」へ一気に流れ込むことが確実視されています。
1. 「5年タイマー」を1日でも早く回す
今日購入すれば、5年後の今日には節税効果が復活します。「検討」に時間を費やしている間も、相続発生リスクと時価評価リスクは続きます。
2. 優良物件の争奪戦と価格上昇
今後、実物不動産への需要が急増し、優良物件が市場から消え、価格が高騰する可能性が高いです。ライバルが増える前に動く「先行者利益」が、資産防衛のカギとなります。
その前提に立ちつつ、私たちが推奨する対策は以下の5つです。
【戦略1】令和8年中の「駆け込み贈与」で評価額をロックする
これが今回の改正に対する「切り札」となり得ます。新ルールが適用されるのは「令和9年以降の相続・贈与」からです。つまり、令和8年12月31日までの贈与であれば、現行の「低い評価額」で資産を移転できます。
相続時精算課税の活用
「基礎控除110万＋特別控除2,500万」を使い、小口化商品を子などへ贈与します。将来の相続時には、基礎控除枠部分は持ち戻しを受けず、それを超える部分は「贈与時点（令和8年）」の低い評価額で計算されるため、時価評価リスクを回避できます。
暦年課税の活用 相続までまだ時間があるとお考えの方や、法定相続人ではない孫などへの贈与の場合は、令和8年中に少しでも多くの持分を「低い評価」のうちに暦年贈与で移転しておくことが有効です。
(注)贈与税や名義変更コストと、節税効果の比較シミュレーションが必須です。
【戦略2】小口化商品を「実物不動産」や「生命保険」へ組み換える
時価評価となってしまう小口化商品を売却し、より有利な資産へ組み換える戦略です。
実物の賃貸不動産へ買い換え
実物不動産であれば、取得から５年以上保有（長生き）すれば、再び大きな節税効果を享受できます。
生命保険への加入
不動産と異なり、生命保険は、加入直後から非課税枠（500万×法定相続人数）による資産圧縮効果が得られる「即効性」が魅力です。さらに、外貨建て保険などで運用すれば、資産そのものを増やす「攻めの対策」も可能です。
【戦略3】「買う」から「建て替え・リノベ」へシフトする
「今ある所有地を活用する」というアプローチが有効です。また、大綱には重要な「例外規定（経過措置）」の記述があり、これを活用すれば、5年ルールの適用を完全に回避できる可能性があります。
所有地での「駆け込み建築（新築・建て替え）」
大綱には「今回の改正は、通達に定める日までに、５年以上前から所有している土地に新築した家屋（建築中含む）には適用しない」という注意書きがあります。つまり、古くから持っている土地の上に、通達が出る前（※）に急いでアパート等を建ててしまえば（建築中含む）、土地だけでなく建物も「５年ルール（時価評価）」の対象外となり、従来通りの大きな評価減を享受できる可能性が高いのです。「土地持ち」の方にとっては、今こそが最大のチャンスと言えます。
（※ 「通達に定める日」がいつになるかは未定。参考までに、タワマン評価の改正時は、令和5年度税制改正大綱に案が載り、令和5年9月28日に通達が出ました。一刻も早い決断がカギです。)
既存物件の「バリューアップ工事」
新築が間に合わなくても、既存物件のリフォームや設備更新であれば、新たな取得には当たりません。現金（または借入金）を投じても、原則として建物の評価額（固定資産税評価額）は上がらないため、使った現金（または負った債務）の分だけ相続財産を減らすことができ、かつ家賃アップや空室改善も狙う賢い戦略です。
【戦略4】「贈与資金」を原資に、生命保険で納税資金を確保する
小口化商品を保有し続ける場合、従来の予測よりも相続税が増えるため、納税資金対策が必要です。親が【戦略1】（精算課税）で現金を子に贈与し、子がその資金で「契約者＝子、被保険者＝親、受取人=子」の生命保険に加入します。受け取る保険金は子の「一時所得」扱いで、相続税の対象外。遺産総額を増やさずに、子の手元に納税用のキャッシュを用意することができます。
【戦略5】法人化スキームへのシフト
資産を法人所有にすることで、個人の評価ルールの直撃を避けます。カギは、法人の株価評価において不動産含み益の影響を受けやすい「純資産価額方式」ではなく、「類似業種比準方式」の適用を目指すこと。業種ごとの平均株価をベースに評価することで、大幅な圧縮が期待できます。
まずは「取得時期」と「評価乖離」の棚卸しを
今回の改正は厳しい内容ですが、適用開始（令和9年1月1日）までには、まだ約1年の猶予があります。
まずは、「既存の賃貸不動産をいつ取得したか（5年ルールの確認）」と「時価と評価額の乖離（影響額）の試算」が急務です。現状把握なくして、正しい対策は打てません。
当社では、相続税に強い提携税理士とともに、今回の改正に基づく「影響額試算」と「対策シミュレーション」を開始します。独自の判断で動く前に、まずは個別相談にて現状の棚卸しから始めましょう。ご連絡をお待ちしています。
